Byggeteknisk rapport: indhold, pris og hvad den ikke dækker

Hvornår har du brug for en byggeteknisk rapport?

Du har typisk brug for en byggeteknisk rapport, når der ikke findes en tilstandsrapport, eller når den ikke er nok. Huseftersynsordningen er rettet mod handel med almindelige boliger (LBK nr. 1123 af 22. september 2015), så erhvervsbygninger, landbrugsbygninger og større etageejendomme falder uden for - for dem er en byggeteknisk rapport alternativet.

De fire situationer, vi oftest møder:

1. Køb af en ejendom uden for huseftersynsordningen. Erhverv, landbrug, andelsforeninger og udlejningsejendomme har ingen standardrapport at læne sig op ad.

2. Synlige skader, du ikke kan tolke. Revner over dørhuller, skæve gulve, fugtskjolder i kælderen. Se også vores gennemgang af revner og sætningsskader indendørs.

3. Før en større ombygning. Det er billigere at kende husets svagheder, før budgettet lægges. Det gælder især ved ombygning af et ældre hus, hvor konstruktionerne sjældent er dokumenteret.

4. Overtagelse af et byggeri, der ikke er afsluttet ordentligt. Her bruges rapporten som fælles faktagrundlag mellem parterne.

Hvad kan rapporten ikke svare på?

En byggeteknisk rapport kan ikke fastslå bæreevne. Den bygger på et visuelt eftersyn, og bæreevnen i en eksisterende konstruktion afhænger af dimensioner, materialekvalitet, understøtninger og laster, som ofte ligger skjult bag puds og plader. Metoden til den slags vurderinger er beskrevet i SBi-anvisning 251, Vurdering af eksisterende konstruktioners bæreevne (Statens Byggeforskningsinstitut, 2015, i dag BUILD på Aalborg Universitet).

Den situation går igen i sag efter sag: en rapport har noteret "revne ved dørhul i formodet bærende væg". Rapporten har ret i, at revnen er der. Men om væggen bærer, om revnen skyldes en overbelastet overligger, eller om den kommer nedefra som en sætning i fundamentet, kræver opmåling, viden om husets alder og opbygning og som regel en beregning. Det er tre forskellige regninger og tre forskellige løsninger.

Tre ting bør du ikke forvente at finde i rapporten:

• Om en konkret væg er bærende. Rapporten kan give en kvalificeret indikation. Den endelige afklaring kommer af opmåling og gennemgang af spæret og etagedækkets retning - se hvordan du selv vurderer, om en væg er bærende.

• Fundamentets dybde og jordbunden. Det kræver en gravning eller en geoteknisk boring.

• Dokumentation, kommunen kan bruge. Byggesagen efterspørger statisk dokumentation, ikke en tilstandsbeskrivelse.

Hvornår kræver reglerne statisk dokumentation?

Reglerne kræver statisk dokumentation, så snart du griber ind i bærende konstruktioner - uanset husets størrelse. Bygningsreglementet BR18 kapitel 28 (§§ 494-505) deler dokumentationen i konstruktionsdokumentation A1-A5 (konstruktionsgrundlag, statiske beregninger, konstruktionstegninger og modeller, konstruktionsændringer og konstruktion som udført, § 501) og projektdokumentation B1-B3 (statisk projektredegørelse, statisk kontrolplan og statisk kontrolrapport, § 502).

Hvor meget der skal udarbejdes, afhænger af konstruktionsklassen. Et almindeligt enfamiliehus lander typisk i konstruktionsklasse 1 (KK1): BR18 § 489 placerer konstruktioner i middel konsekvensklasse (CC2) i enfamiliehuse, rækkehuse, dobbelthuse og sommerhuse uden vandret lejlighedsskel i KK1, så længe bygningen har højst 1 etage under terræn og højst 2 etager over terræn. Det gælder også, når en bærende væg fjernes, eller der bygges til. I KK1 er der ikke krav om en certificeret statiker, og dokumentationen kan holdes til de relevante dele af A1-A4 og B1 (§ 504) - kontrolplan og kontrolrapport er altså ikke et krav her. Fra KK2 og opefter skal en certificeret statiker ind over med starterklæring og sluterklæring (§§ 498-499).

Statisk dokumentation i konstruktionsklasse 1 mod KK2-KK4 (BR18 §§ 498-499, 501-504)

Selve certificeringen udstedes ikke af staten, men af akkrediterede certificeringsorganer. Den offentlige liste over certificerede statikere og brandrådgivere ligger på certificering.sbst.dk hos Social- og Boligstyrelsen. Beregningsgrundlaget er Eurocode-serien DS/EN 1990-1999, og kontrollen af selve udførelsen følger DS 1140:2019, begge udgivet af Dansk Standard. Det er det spor, en byggeteknisk rapport sender dig videre ind i, hvis der konstateres problemer i de bærende konstruktioner.

Hvad koster en byggeteknisk rapport?

Prisen på en byggeteknisk rapport sættes efter tidsforbrug, ikke efter en fast takst. Bygningens størrelse og alder, antallet af bygninger, adgangsforholdene og hvor mange skader der skal beskrives, afgør timetallet. Vi giver ikke et tal, før vi ved, hvad der skal gennemgås - alt andet ville være et gæt.

Tre udgifter kan komme oven i, hvis rapporten peger videre:

• Geoteknisk undersøgelse: prisen følger antallet af boringer, dybden og adgangsforholdene på grunden. Forløbet er beskrevet i vores gennemgang af geoteknisk rapport og boreprøver.

• Byggesagsgebyr: kommunen må opkræve gebyr efter medgået tid, jf. byggeloven § 28, stk. 1. Timeprisen fastsættes kommunalt og lå i 2026 typisk mellem 700 og 950 kr. i de kommuner, der offentliggør deres takst. Nogle kommuner bruger fast takst eller opkræver intet for private byggesager - tjek kommunens gebyrvedtægt.

• Statisk dokumentation: afhænger helt af indgrebets omfang. En enkelt bjælke i en tydelig konstruktion er en anden opgave end et hus, hvor ingen ved, hvad der bærer hvad.

Tre faktorer trækker prisen op i praksis: manglende tegninger, dårlig adgang til tagrum og kælder, og ejendomme med flere selvstændige bygninger. Har du gamle byggetegninger liggende, sparer de reelt timer.

Hvad gør du med rapporten bagefter?

Brug rapporten som prioriteringsværktøj, ikke som en huskeliste, der skal ryddes på én gang. Del punkterne i tre: det, der forværres hvis du venter (fugtindtrængning, bevægelser i konstruktionen), det, der kan planlægges over et par år, og det kosmetiske. Fugt og konstruktion først - overflader sidst.

Peger rapporten på noget bærende, er næste skridt en opmåling og en beregning, ikke et tilbud på håndværkerarbejde. Skal arbejdet udføres, planlægger og dokumenterer den udførende den almene kontrol efter DS 1140:2019, Udførelse af bærende konstruktioner - Almen kontrol, der trådte i kraft 1. januar 2020 (Dansk Standard). Så bliver det dokumenteret, at der faktisk blev bygget som projekteret. Er du privat boligejer, kan du læse mere om forløbet under rådgivning til private, eller tage fat i os med rapporten i hånden og få vurderet, hvad der reelt kræver en ingeniør.

Ofte stillede spørgsmål

Ofte stillede spørgsmål

Hvor længe er en byggeteknisk rapport gyldig?

En byggeteknisk rapport har ingen formel gyldighedsperiode, fordi den ikke er et lovreguleret dokument. Den beskriver tilstanden på gennemgangsdagen, og fugt- og konstruktionsskader udvikler sig løbende. Til sammenligning skal en tilstandsrapport i huseftersynsordningen være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder, før køberen modtager den (LBK nr. 1123 af 22. september 2015, § 4).

Kan en byggeteknisk rapport erstatte en tilstandsrapport?

Nej. En tilstandsrapport er bundet til huseftersynsordningen, skal laves af en beskikket bygningssagkyndig på en godkendt formular og er forudsætningen for ejerskifteforsikring. En byggeteknisk rapport er en fri rådgiverydelse, hvor du selv bestemmer omfanget - den kan gå dybere fagligt, men den udløser ikke ordningens retsvirkninger.

Kan rapporten afgøre, om en væg er bærende?

Sjældent med sikkerhed. En visuel gennemgang kan give en kvalificeret indikation ud fra vægtykkelse, placering og husets type, men den endelige afklaring kræver opmåling og viden om spærtype og etagedækkets retning. Skal væggen fjernes, skal der under alle omstændigheder laves statiske beregninger og dokumentation efter BR18 kapitel 28.

Skal jeg have en certificeret statiker, hvis rapporten finder revner?

Ikke nødvendigvis. Enfamiliehuse, rækkehuse og sommerhuse uden vandret lejlighedsskel og med højst 2 etager over terræn hører som hovedregel til konstruktionsklasse 1, hvor der ikke er krav om certificeret statiker. Her kan dokumentationen holdes til de relevante dele af A1-A4 og B1. Kravet om start- og sluterklæring indtræder først i KK2 (BR18 §§ 498-499 og 504).

Hvad koster en byggeteknisk rapport?

En byggeteknisk rapport afregnes efter tidsforbrug, ikke efter fast takst. Bygningens størrelse, alder, adgangsforhold og antallet af skader afgør timetallet. Kommer der en byggesag ud af rapporten, kan kommunen desuden opkræve byggesagsgebyr efter medgået tid, jf. byggeloven § 28, stk. 1 - timeprisen fastsættes af den enkelte kommune.

Kilder

• Bygningsreglementet BR18, kapitel 28, Dokumentation af bærende konstruktioner, §§ 494-505 (herunder §§ 498-499, 501-502 og 504) samt § 489 om konstruktionsklasser - bygningsreglementet.dk

• Retsinformation: Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., LBK nr. 1123 af 22. september 2015, § 4

• Retsinformation: Byggeloven, § 28, stk. 1, om kommunale byggesagsgebyrer efter medgået tid

• SBi-anvisning 251: Vurdering af eksisterende konstruktioners bæreevne (Statens Byggeforskningsinstitut, 2015) - i dag udgivet af BUILD, Aalborg Universitet

• Social- og Boligstyrelsen: offentlig liste over certificerede statikere og brandrådgivere - certificering.sbst.dk

• Dansk Standard: DS 1140:2019, Udførelse af bærende konstruktioner - Almen kontrol (i kraft 1. januar 2020) og Eurocode-serien DS/EN 1990-1999