Tilbygning til sommerhus: regler, byggeret og byggetilladelse

Kræver en tilbygning til sommerhus byggetilladelse?

Ja. En tilbygning til et sommerhus kræver altid byggetilladelse, fordi den udvider selve huset. BR18 undtager kun sekundær bebyggelse - garager, carporte, udhuse, drivhuse og overdækkede terrasser - når den står på terræn og tilsammen er højst 50 m². Bygger du til under samme tag som huset, er det en tilbygning, og så skal der søges.

Mange tror, at et rum uden varme slipper. Det gør det ikke. En uopvarmet sommerstue eller et udhus bygget sammen med huset under samme tag kræver også tilladelse. Det samme gælder et lukket rum på en eksisterende terrasse. Hvor grænsen går for en udestue som tilbygning, og hvornår en overdækket terrasse kan bygges uden tilladelse, kan du læse i vores separate guides.

Du søger digitalt via Byg og Miljø. Ansøgningen skal typisk indeholde:

• Situationsplan med mål til skel, sti og vej.

• Tegninger af plan, snit og facader med højder.

• Arealberegning der viser, at bebyggelsesprocenten overholdes.

• Statisk dokumentation for den nye konstruktion. Den skal være klar, før du må gå i gang.

Hvordan processen forløber trin for trin, og hvad kommunen typisk spørger ind til, står i guiden om byggetilladelse til tilbygning. Har en tidligere ejer bygget til uden tilladelse, skal det forhold normalt lovliggøres, før der kan bygges mere.

Hvor stort må et sommerhus være?

BR18 sætter ikke et fast maksimum i kvadratmeter for et sommerhus. Størrelsen styres af bebyggelsesprocenten: Etagearealet må højst være 15 % af grundens areal (BR18 § 170, stk. 2). Hertil kommer kravet om én etage og en højde på højst 5,0 m (BR18 § 178). Huset kan altså kun blive så stort, som grunden tillader.

Bebyggelsesprocenten er etagearealet i procent af grundarealet. BR18's beregningsregler i kapitel 23 gør det lidt mere favorabelt for sommerhuse. Ved fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse tæller kun den del af garager, carporte, udhuse og overdækkede terrasser, der ligger over 50 m² pr. bolig. Ved nye udstykninger skal en sommerhusgrund være mindst 1.200 m² (BR18 § 173). Mange ældre grunde er mindre, og her giver de 15 % hurtigt et lavt loft.

Byggeret på en sommerhusgrund ved 15 % bebyggelsesprocent (beregnet efter BR18 § 170)

Tabellen viser BR18's standardregel. En lokalplan med en lavere procent vil give mindre restbyggeret.

Regneeksempel med carport og skur

Sekundær bebyggelse kan æde af byggeretten til en tilbygning, når den samlet overstiger 50 m². Tag en grund på 1.100 m² med et sommerhus på 95 m², en carport på 30 m² og et skur på 12 m². Etagearealet må højst være 165 m² (15 % af 1.100). Carport og skur er tilsammen 42 m² og ligger under fradraget på 50 m², så de tæller ikke med. Der er 70 m² byggeret tilbage til en tilbygning.

Bygger ejeren også en overdækket terrasse på 20 m², bliver den sekundære bebyggelse 62 m². Så tæller de 12 m² over fradraget med i etagearealet, og byggeretten falder til 58 m². Det sker, selv om terrassen ikke selv kræver tilladelse.

Hvilke højde- og afstandskrav gælder?

En tilbygning til et sommerhus i et sommerhusområde skal som udgangspunkt holde 5,0 m til skel mod nabo og sti og 2,5 m til vej (BR18 § 178). Bygningen må højst være 5,0 m høj og kun have én etage. Ydervæggen må højst være 3,0 m høj langs mindst én af langsiderne.

BR18's standardregler for tilbygning til sommerhus i sommerhusområde

Sekundær bebyggelse har sine egne lempelser. Efter BR18 § 182-183 kan en carport eller et skur ved et sommerhus stå mellem 2,5 og 5,0 m fra skel. Det kræver, at højden er højst 2,5 m over terræn, at den samlede længde mod skel er højst 12,0 m, og at der ikke er vinduer eller døre mod skel. Lempelserne gælder ikke tilbygninger. Selve tilbygningen skal overholde de 5,0 m.

Går lokalplanen forud for bygningsreglementet?

Ja. BR18's regler om bebyggelsesprocent, højde og afstand er standardregler. De gælder kun, hvor en lokalplan eller byplanvedtægt ikke regulerer forholdet. Mange sommerhusområder har lokalplaner, der sætter en lavere procent eller et loft over antal m² pr. hus. Nogle stiller også krav til tagform, farver og materialer.

Tjek også de servitutter, der er tinglyst på ejendommen. Ældre sommerhusudstykninger har ofte deklarationer om byggelinjer eller beplantning, som stadig gælder. Ligger sommerhuset i landzone, skal du have en landzonetilladelse efter planlovens § 35 ud over byggetilladelsen. Grunde tæt på kysten kan være omfattet af strandbeskyttelse eller klitfredning efter naturbeskyttelsesloven. Så kræves der dispensation fra staten, før kommunen kan give byggetilladelse.

Hvilken konstruktionsklasse får en tilbygning til sommerhus?

En almindelig tilbygning til et fritliggende sommerhus ligger typisk i konstruktionsklasse 1 (KK1), når den er bygget som en enkel, traditionel konstruktion. I KK1 er der ikke krav om, at en certificeret statiker laver dokumentationen. Kommunen skal dog stadig have en fuld statisk dokumentation efter Eurocode (DS/EN 1990-1999).

I et sommerhus er det sjældent den nye væg, der er udfordringen. Det er overgangen mellem gammelt og nyt. Nye tagflader skal kunne bære sne- og vindlast, og tæt på kysten er vindlasten ofte afgørende. Bliver der lavet et stort hul i den eksisterende ydervæg, skal det undersøges, om væggen bærer taget. Lette trækonstruktioner er oplagte til sommerhuse. Hvad du skal være opmærksom på, står i guiden om tilbygning i træ. Hvad de klasser, kommunen bruger, betyder i praksis, kan du læse i artiklen om konstruktionsklasser.

Brandmæssigt hører almindelige enfamiliehuse op til 2 etager over terræn til brandklasse 1. Det gælder også fritliggende sommerhuse. Her kan præaccepterede løsninger fra BR18's vejledninger bruges, så det er sjældent nødvendigt med en certificeret brandrådgiver.

Hvad med fundamentet i et sommerhusområde?

Fundamentet til en tilbygning skal dimensioneres efter Eurocode 7 (DS/EN 1997), og det er det punkt, der oftest bliver undervurderet i sommerhusområder. Mange områder ligger på sand, i klitlandskab eller tæt på vand med højt grundvand, og nogle lavninger har blød bund. Det nye fundament skal sætte sig på samme måde som det eksisterende hus, ellers opstår der revner i samlingen.

Ældre sommerhuse står ofte på punktfundamenter eller lette stribefundamenter. Et nyt, tungt fundament ved siden af kan derfor sætte sig anderledes end huset. Er bunden usikker, er en geoteknisk undersøgelse den billigste forsikring. Efter vores erfaring koster den typisk 8.000-20.000 kr. Hvad rapporten indeholder, står i artiklen om geoteknisk rapport, og de forskellige løsninger er beskrevet i guiden om fundering.

Hvad kan du selv vurdere, og hvornår skal ingeniøren ind?

Du kan selv finde ud af, om en tilbygning overhovedet kan lade sig gøre. Det kræver kun lokalplanen, tingbogen og et målebånd. Fundament, statik og ansøgning er derimod ingeniørens arbejde. Kommunens byggesagsgebyr ligger efter vores erfaring typisk på 0-5.000 kr. og er en lille del af det samlede budget.

1. Find lokalplanen for området, og tjek procent, højde og eventuelle krav til m² og udseende.

2. Læs servitutterne på ejendommen for byggelinjer og deklarationer.

3. Regn restbyggeretten ud med 15 % (eller lokalplanens procent) minus eksisterende etageareal. Husk fradraget på 50 m² for sekundær bebyggelse.

4. Mål afstandene fra den planlagte tilbygning til skel, sti og vej.

5. Inddrag ingeniøren til statik, fundering og byggeansøgning, når de første fire punkter går op.

Vil du have et overblik over hele budgettet, kan du se guiden om tilbygning pris. Hvis du er i tvivl om, hvad du kan nå på egen hånd, kan du læse om vores rådgivning til private bygherrer. De generelle regler for helårshuse står i artiklen om tilbygning til hus.

Ofte stillede spørgsmål

Kilder

• Bygningsreglement 2018 (BR18), kapitel 8 om byggeret: § 170, § 173, § 178, § 182-183, bygningsreglementet.dk fra Social- og Boligstyrelsen (gældende 2026)

• Bygningsreglement 2018 (BR18), kapitel 23 om beregningsregler for etageareal, bygningsreglementet.dk (gældende 2026)

• Bekendtgørelse om bygningsreglement 2018, planloven (§ 19 og § 35) og naturbeskyttelsesloven, lovtekster på Retsinformation (2026)

• Social- og Boligstyrelsen, certificeringsordningen for statikere og brandrådgivere, certificering.sbst.dk (2026)

• Dansk Standard, Eurocode DS/EN 1990-1999 inkl. DS/EN 1997 (geoteknik), ds.dk (2026)